Chọn mặt bằng bán hàng sao cho đúng khu khách

Chọn mặt bằng sai là sai lầm tốn kém nhất khi mở cửa hàng, vì sửa được mọi thứ trừ vị trí. Hàng bán ế có thể đổi mẫu, giá sai có thể chỉnh lại, nhưng mặt bằng đã ký hợp đồng thì phải chịu cả năm. Nhiều cửa hàng đóng cửa không phải vì bán dở, mà vì tiền thuê ăn hết lời.

Cách chọn đúng không khó, chỉ cần chịu khó đếm khách thật đi qua chứ đừng nghe lời môi giới. Đi ba lần, đếm ba khung giờ khác nhau, hỏi giá thuê cả khu xung quanh rồi mới quyết.

Đếm khách thật trước khi tin lời ai

Chủ nhà nào cũng nói chỗ này đông lắm. Đừng tin, tự đếm. Đứng trước mặt bằng 30 phút vào đúng giờ mình định bán, đếm người đi bộ qua.

Cửa hàng bán đồ ăn sáng thì đếm lúc 6 giờ rưỡi tới 8 giờ. Bán quần áo, mỹ phẩm thì đếm lúc 5 giờ chiều tới 8 giờ tối. Đi đếm hai ngày, một ngày thường và một cuối tuần, rồi cộng lại chia đôi.

Qua 50 người một giờ thì bán lẻ bình dân nuôi được. Dưới 20 người một giờ thì chỉ nên thuê khi bán món khách tìm tới theo địa chỉ, như sửa xe, cắt tóc quen. Mức ở giữa thì phải nhìn thêm xem người đi qua có đúng là khách của mình không.

Tiền thuê bao nhiêu phần doanh thu là vừa

Nguyên tắc đơn giản: tiền thuê nên nằm trong khoảng 10 đến 15 phần trăm doanh thu dự kiến. Cửa hàng bán 60 triệu một tháng thì thuê 8 triệu trở xuống là vừa.

Ví dụ một quán nước bán 200 ly mỗi ngày, mỗi ly 15.000 đồng, doanh thu tháng khoảng 90 triệu. Thuê 10 triệu thì tỷ lệ chỉ 11 phần trăm, sống được. Cùng quán đó mà thuê 18 triệu ở mặt tiền lớn thì tiền thuê nuốt hơn 20 phần trăm, lời còn lại không đủ trả lương.

Lãi hàng cao thì chịu thuê cao được. Lãi hàng thấp thì phải thuê rẻ. Tính ngược từ món mình bán ra trước, đừng tính từ độ đẹp của mặt bằng.

Bài tính vốn tổng thể nằm ở mở cửa hàng đầu tiên cần bao nhiêu vốn mới đủ, trong đó tiền thuê nhà là khoản mở đầu lớn nhất.

Mặt tiền đẹp không bằng đúng khu khách

Mặt tiền đường lớn mà khách qua là người đi làm vội thì bán đồ ăn nhanh được, bán đồ lưu niệm thì không. Khu sinh viên thì bán đồ giá rẻ chạy, bán đồ cao cấp thì ế.

Đi nhìn các cửa hàng xung quanh đang bán gì và bán cho ai. Cả dãy toàn quán nhậu mà mình mở shop quần áo trẻ em thì khách của mình không đi qua đó bao giờ. Ngược lại, gần trường học, chợ, khu trọ là đất tốt cho hàng thiết yếu giá bình dân.

Độ rộng mặt tiền cũng tính được: 4 mét là đủ cho cửa hàng nhỏ, 6 mét trở lên thì tiền thuê thường cao gấp đôi. Thuê chỗ 6 mét mà hàng bày chỉ cần 3 mét thì đang trả tiền cho khoảng trống không sinh lời.

Hỏi giá thuê cả khu chứ đừng hỏi một nhà

Hỏi ít nhất 5 mặt bằng tương tự trong bán kính 500 mét. Ghi giá thuê, diện tích, thời gian trống vào một bảng. Nhà nào trống trên 6 tháng thường là giá thuê cao hơn mặt bằng chung, vì chủ nhà không giảm giá mà cứ để trống chờ.

Hỏi luôn người đang thuê xung quanh xem giá thật và chủ nhà có tăng giá thất thường không. Người thuê cũ là nguồn tin thật nhất, môi giới chỉ nói điều có lợi cho giao dịch.

Có bảng giá rồi thì mặc cả dễ hơn. Đưa ra giá trung bình của khu, đề nghị giữ giá hai năm đầu. Chủ nhà nào cũng muốn người thuê ở lâu, nên giữ giá đổi lấy hợp đồng dài hơn thường dễ đồng ý.

Coi kỹ nhà trước khi ký

Đi coi nhà vào ban ngày để thấy hết: tường có thấm, mái có dột, điện có đủ tải cho tủ lạnh và điều hòa cùng chạy. Mở vòi nước kiểm tra áp, xả nhà vệ sinh xem có thoát.

Hỏi rõ nhà đã từng ngập chưa, ngập sâu bao nhiêu. Khu chập tối mưa lớn mà ngập nửa bánh xe thì hàng tồn dưới đất hư hết mỗi mùa mưa. Chi phí dọn ngập cộng dồn vài năm còn lớn hơn tiền cọc.

Vỉa hè trước nhà có được để xe không, có bị dẹp trật tự đô thị không. Cửa hàng mà khách không có chỗ dừng xe máy thì mất một nửa khách vãng lai.

Hợp đồng thuê phải ghi những gì

Ghi giá thuê, thời hạn, kỳ tăng giá và mức tăng tối đa. Ví dụ hợp đồng 3 năm, mỗi năm tăng không quá 5 phần trăm. Ghi rõ ai trả tiền sửa chữa điện nước, mái, cửa cuốn.

Ghi thêm điều kiện lấy lại cọc: dọn sạch, bàn giao đúng hiện trạng ban đầu, báo trước 30 ngày. Kèm điều khoản được sang nhượng hợp đồng khi cần, vì biết đâu sau này muốn chuyển chỗ mà không mất cọc.

Hợp đồng viết tay cũng được nếu ghi đủ chữ ký hai bên và ngày tháng cụ thể. Đừng giao tiền khi hợp đồng còn mập mờ, vì tranh chấp sau này thường bắt đầu từ những chỗ viết không rõ.

Trong hẻm hay mặt tiền

Câu trả lời phụ thuộc vào món mình bán. Hàng khách tìm tới theo địa chỉ như sửa điện thoại, cắt tóc quen, quán ăn đã có tiếng thì hẻm vẫn bán tốt, tiền thuê rẻ hơn một nửa.

Hàng bán cho khách vãng lai như nước giải khát, bánh mì, phụ kiện thì mặt tiền quyết định. Trong hẻm người ta không đi ngang qua, không thấy thì không mua.

Có dạng ở giữa: hẻm thông ra đường lớn, đầu hẻm đông đúc. Dạng này rẻ hơn mặt tiền mà vẫn có khách đi qua, nhiều cửa hàng nhỏ sống khỏe ở vị trí kiểu này.

Lúc nào chưa nên vội ký

Ba tín hiệu nên dừng lại. Chủ nhà giục đặt cọc trong ngày mà không cho thời gian suy nghĩ. Giá thuê vượt quá 20 phần trăm doanh thu mình tính được. Mặt bằng trống lâu mà chủ không chịu giảm giá hay sửa chữa cơ bản.

Ký vội là con đường ngắn nhất tới đóng cửa. Mặt bằng tốt còn trống được hôm nay thì một tuần sau vẫn còn, không mất đi đâu. Dành một tuần đếm khách và hỏi giá rẻ hơn nhiều so với chịu một năm thuê sai.

Chốt lại rồi mới tính chuyện mở bán

Có mặt bằng đúng rồi thì tháng đầu sẽ nhẹ nhàng hơn nhiều. Kinh nghiệm vượt qua giai đoạn đầu xem ở bài vượt qua 6 tháng đầu khó khăn, làm theo từng bước thì doanh thu lên nhanh hơn hẳn.

Cần tư vấn theo ngành, gọi hotline/Zalo 0907.943.968.